Статьи и инструкции
Недвижимость и ЖКХ
Сделки с жильём, залив, перепланировка, выселение и границы участка — темы, где цена ошибки измеряется годами разбирательств. Здесь проверки и порядок действий до подписания и после. 34 материала.
Недвижимость и ЖКХОтмена дарения и оспаривание договора дарения: основания по закону, сроки и порядок обращения в судВернуть подаренное можно двумя разными путями: отменить дарение по ст. 578 ГК РФ либо признать договор недействительным по общим правилам о сделках. Основания и сроки у этих путей разные: год по оспоримым сделкам и три года по ничтожным. Оба требования заявляются в суд, и выбор пути определяет, что именно придётся доказывать.Недвижимость и ЖКХКак зарегистрировать дом на участке: дачная амнистия, уведомления о строительстве и кадастровый учётЖилой или садовый дом на собственном участке оформляют по упрощённому порядку дачной амнистии — он продлён до 1 марта 2031 года. Нужны всего два документа: технический план от кадастрового инженера и правоустанавливающий документ на землю, если право на участок не внесено в ЕГРН. Заявление подают через МФЦ или Госуслуги, кадастровый учёт и регистрацию проводят одновременно.Недвижимость и ЖКХАренда земли у администрации: как продлить договор без торгов, выкупить участок и проверить рост арендной платыАрендованный у администрации участок продлевают без торгов, если заявление подано до истечения срока договора, участок изначально предоставлялся без аукциона, договор не расторгался за нарушения и ни у кого нет исключительного права на участок. Собственник здания вправе выкупить землю под ним без торгов. Заявление рассматривают до 20 дней, а проект договора нужно подписать в течение 30 дней.Недвижимость и ЖКХКак узаконить самовольную постройку: дом по ст. 222 ГК РФ, дачная амнистия и защита от сносаСначала проверьте вид разрешённого использования участка и отступы, закажите технический план и заключение специалиста. Жилой или садовый дом на участке для ИЖС, ЛПХ или садоводства до 1 марта 2031 года можно зарегистрировать упрощённо, по техническому плану. Если административный путь закрыт, подавайте иск о признании права собственности, а получив уведомление о сносе, действуйте сразу: срок сноса — от 3 до 12 месяцев.Недвижимость и ЖКХВозмещение ущерба от залива квартиры: акт о заливе, оценка и взыскание с соседей или УКСразу вызовите аварийную службу и потребуйте от управляющей компании акт о заливе — его составляют не позднее 12 часов с момента обращения. До ремонта закажите оценку, пригласив виновного на осмотр, и направьте ему претензию. Если сосед или УК не платит, подавайте иск: срок исковой давности — три года, с УК дополнительно взыскиваются моральный вред и штраф 50 %.Недвижимость и ЖКХЗадаток и аванс при покупке квартиры: вернут ли деньги, если сделка сорвалась, и когда платят вдвойнеЕсли сделка с квартирой сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — он возвращает задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Если не виноват никто или стороны разошлись по согласию, задаток возвращается в одинарном размере. Аванс возвращают всегда. Начните с письменного требования, а при отказе подавайте иск в пределах трёх лет.Недвижимость и ЖКХКак получить земельный участок под ИЖС в аренду у администрации: два пути, сроки каждого этапа и причины отказаПодайте в администрацию заявление о предоставлении участка под ИЖС или о предварительном согласовании, если участок ещё не образован. За 20 дней орган публикует извещение или отказывает. Если за 30 дней со дня публикации других желающих нет, в течение 10 дней вам направят договор аренды на 20 лет или решение о предварительном согласовании. Если желающие нашлись, участок выставят на аукцион.Недвижимость и ЖКХКак приватизировать квартиру через суд, если администрация отказала или молчит больше двух месяцевЕсли администрация отказала в приватизации или не ответила за два месяца, подайте иск о признании права собственности в порядке приватизации в районный суд по месту нахождения квартиры. Приложите письменный отказ, договор социального найма или ордер, выписку из домовой книги и справки о неучастии в приватизации. Суд рассматривает дело до двух месяцев, решение регистрируется в Росреестре.Недвижимость и ЖКХСоседи шумят ночью, курят в подъезде или плохо содержат животных: куда обращаться и что фиксироватьЕсли соседи шумят ночью, звоните в полицию по 102 или 112 в момент нарушения и запишите номер регистрации вызова. В Ставропольском крае тишина охраняется с 22:00 до 7:00, штраф гражданину — 3000 рублей, за повтор — 5000. Курение в подъезде — штраф по ст. 6.24 КоАП РФ. Если нарушения длятся месяцами, соберите документы и подайте иск о прекращении нарушений.Недвижимость и ЖКХВзносы на капитальный ремонт: в каких случаях платить не нужно и как оспорить начисленный долгНе платить взносы на капремонт законно, только если дом признан аварийным, участок под ним изымают, дом попал под снос по комплексному развитию территории или срок начала уплаты ещё не наступил. В остальных случаях платить нужно. Если пришёл судебный приказ, подайте возражение в течение десяти дней, а в суде заявите о трёхлетнем сроке давности по каждому месяцу.Недвижимость и ЖКХОспаривание решения общего собрания собственников многоквартирного дома: срок 6 месяцев, кворум, порядок иска и смена УКЧтобы оспорить решение общего собрания собственников, получите протокол и бюллетени, проверьте кворум по площадям, письменно уведомите соседей о намерении обратиться в суд и подайте иск в районный суд в течение шести месяцев с того дня, когда узнали о решении. Право на иск есть у собственника, который не голосовал или голосовал против. Госпошлина для гражданина — 3000 рублей.Недвижимость и ЖКХКак узаконить перепланировку квартиры: согласование, предписание, штраф и сохранение помещения через судСделанную без согласования перепланировку узаконивают через суд: закажите техническое заключение о безопасности работ, обратитесь в орган местного самоуправления и при отказе или предписании подайте иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии в районный суд по месту нахождения квартиры. Если работы ещё не начаты, сначала согласуйте проект — решение принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов.Недвижимость и ЖКХОтключили свет, газ или воду за долги по ЖКХ: когда это законно, что запрещено и как вернуть подачуКоммунальную услугу могут отключить за долг, только если он превышает два месячных размера платы по нормативу и нет соглашения о рассрочке. Сначала исполнитель доставляет уведомление и даёт 20 дней на оплату. Отопление не отключают никогда, холодную воду в многоквартирном доме — тоже. После полной оплаты долга и расходов (не более 5000 рублей) подачу возобновляют в течение двух календарных дней.Недвижимость и ЖКХДолг за ЖКУ: за сколько лет могут взыскать, как считаются пени и что делать, если пришёл судебный приказДолг за коммунальные услуги взыскивается только за последние три года: срок давности считается отдельно по каждому ежемесячному платежу, но суд применяет его лишь по заявлению должника. Пени начисляются с 31-го дня просрочки, и суд вправе их снизить. Если пришёл судебный приказ, подайте возражения мировому судье в течение 10 дней со дня получения — приказ отменят, а в исковом деле заявите о пропуске давности.Недвижимость и ЖКХАренда квартиры: права сторон — как расторгнуть договор, выселить жильца, вернуть залог и взыскать ущербВыселить квартиранта досрочно собственник может только через суд: сначала направьте письменное требование, затем подайте иск о расторжении договора найма и выселении в районный суд по месту нахождения квартиры. Основания — долг за шесть месяцев (по краткосрочному договору — более двух просрочек) или порча жилья. Наниматель уходит сам, письменно предупредив за три месяца, а залог получает обратно за вычетом подтверждённого долга и ущерба.Недвижимость и ЖКХРасселение из аварийного дома: что положено собственнику и нанимателю и как считают выкупную ценуСобственнику квартиры в аварийном доме по общему правилу положены деньги: рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе и земле, убытки на переезд и оформление. Квартиру взамен дают по соглашению или если дом включён в адресную программу. Получив проект соглашения об изъятии, в течение 90 дней проверьте расчёт, закажите оценку и письменно заявите несогласие. Нанимателю предоставляют равнозначное по площади жильё.Недвижимость и ЖКХРасторжение договора купли-продажи недвижимости: как вернуть квартиру при неоплате или деньги покупателюЧтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, сначала предложите второй стороне подписать соглашение о расторжении. Если она отказалась или промолчала 30 дней, подавайте иск в суд по месту нахождения квартиры. В нём одновременно требуйте расторгнуть договор и вернуть квартиру или деньги. Срок исковой давности — три года со дня, когда вы узнали о нарушении.Недвижимость и ЖКХПродажа доли в квартире: извещение сособственников, сделка у нотариуса и выкуп незначительной доли через судЧтобы продать долю в квартире постороннему, письменно известите остальных сособственников о цене и условиях и подождите месяц с момента доставки извещения либо получите их отказы. Затем договор удостоверяет нотариус, он же подаёт документы в Росреестр. Если долю продали в обход сособственника, тот в течение трёх месяцев может через суд потребовать перевода на себя прав покупателя.Недвижимость и ЖКХСпор о границах земельного участка с соседом: межевание, самозахват земли и исправление реестровой ошибкиЕсли сосед передвинул забор или границы по ЕГРН не совпадают с фактическими, закажите у кадастрового инженера вынос границ в натуру и выясните причину расхождения. Ошибку в координатах исправляют через Росреестр или суд, захват земли — претензией, жалобой в земельный надзор и иском об устранении препятствий. Исковая давность к такому иску не применяется, госпошлина для гражданина — 3000 рублей.Недвижимость и ЖКХПризнание сделки с недвижимостью недействительной: основания, сроки исковой давности и порядок искаЧтобы признать сделку с квартирой или домом недействительной, подайте иск в районный суд по месту нахождения недвижимости и сразу просите запретить регистрационные действия. Оспоримую сделку — обман, заблуждение, нет согласия супруга — оспаривают в течение года с момента, когда узнали об основании. Ничтожную — в течение трёх лет с начала её исполнения. Суд возвращает стороны в прежнее положение: объект — продавцу, деньги — покупателю.Недвижимость и ЖКХКак выписать человека из квартиры без его согласия: иск о прекращении права пользования и снятие с регистрационного учётаЧтобы выписать человека из квартиры без его согласия, подайте в районный суд по месту нахождения жилья иск о признании его утратившим или прекратившим право пользования, а если он живёт в квартире — и о выселении. Дело рассматривается до двух месяцев, решение вступает в силу через месяц. Затем подайте решение в МВД через МФЦ или Госуслуги: снимут с учёта не позднее следующего рабочего дня.Недвижимость и ЖКХПроверка квартиры и продавца перед покупкой: выписка ЕГРН, скрытые риски и расторжение договораПолный порядок проверки квартиры и продавца перед сделкой: какие документы запросить, как читать выписку ЕГРН, какие права третьих лиц не видны в реестре, что делать при обнаружении скрытых недостатков и в каких случаях договор купли-продажи можно расторгнуть или признать недействительным.Недвижимость и ЖКХСроки регистрации недвижимости через МФЦ и Росреестр: сколько ждать и что делать при приостановленииПраво собственности регистрируют за 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и за 9 рабочих дней через МФЦ; учёт с регистрацией — за 10 и 12 дней. Срок считается с даты приёма документов. Если регистрацию приостановили, устраните причины, указанные в уведомлении, до окончания срока приостановления, иначе последует отказ.Недвижимость и ЖКХСервитут на проезд через соседний участок: как установить право прохода и проезда через судЕсли к вашему участку нет проезда иначе как через соседний, предложите соседу письменно заключить соглашение о сервитуте, а при отказе подайте иск по месту нахождения участка. Суд установит право проезда, определит его границы и размер платы. Главное, что придётся доказать, — проехать другим путём объективно невозможно. Соглашение или решение суда нужно зарегистрировать в ЕГРН: только после этого сервитут считается установленным.Недвижимость и ЖКХСосед строит с нарушением отступов от границы участка: как добиться переноса или сноса постройкиСамо по себе нарушение минимального отступа от границы участка сносом постройки не заканчивается: суд оценивает, нарушены ли ваши права и создаёт ли постройка угрозу. Сначала зафиксируйте нарушение у кадастрового инженера и обратитесь к соседу письменно, затем подайте иск об устранении препятствий по месту нахождения участка. Чаще суды обязывают устранить конкретное нарушение — переустроить скат крыши, перенести часть постройки, обеспечить водоотведение.Недвижимость и ЖКХВселение в квартиру через суд, если собственника или зарегистрированного не пускают в жильёСобственника или человека с правом пользования квартирой нельзя не пускать в неё: нарушение устраняется иском о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры, госпошлина для граждан — 3 000 рублей, срок исковой давности на такое требование не распространяется. По решению пристав обеспечивает доступ и передачу ключей.Недвижимость и ЖКХВыдел доли земельного участка в натуре: условия, межевой план, соглашение совладельцев и выдел через судВыдел доли земельного участка в натуре возможен, если каждый образуемый участок будет не меньше минимального размера по правилам землепользования и застройки и сохранит возможность разрешённого использования. Сначала попробуйте соглашение со всеми совладельцами и межевой план кадастрового инженера, затем — суд. Если выдел невозможен, совладелец вправе требовать выплаты стоимости доли.Недвижимость и ЖКХСпор с управляющей компанией: как зафиксировать нарушение и добиться перерасчёта за некачественные услугиПерерасчёт за некачественные услуги начинается с акта: заявку фиксируют в аварийно-диспетчерской службе, затем составляют акт проверки. Если управляющая организация не пересчитала плату по правилам № 354 и № 491, обращаются в жилищную инспекцию, а затем в суд по Закону о защите прав потребителей, где госпошлина не платится.Недвижимость и ЖКХНалоговый вычет при покупке квартиры: сколько можно вернуть, какие документы нужны и за сколько летВернуть налог можно с 2 000 000 рублей стоимости жилья и с 3 000 000 рублей уплаченных процентов по ипотеке (ст. 220 НК РФ). Право возникает после регистрации права собственности или подписания акта по договору участия в долевом строительстве. Заявить вычет можно через декларацию 3-НДФЛ, через работодателя или в упрощённом порядке в личном кабинете налогоплательщика.Недвижимость и ЖКХГаражная амнистия до 2031 года: как бесплатно оформить в собственность гараж и земельный участок под нимПодайте в администрацию заявление о предоставлении земельного участка под гаражом и приложите любой документ, подтверждающий владение: по гаражной амнистии участок оформляется в собственность бесплатно, если гараж капитальный и возведён до 30 декабря 2004 года. Срок рассмотрения заявления — 30 дней. Упрощённый порядок продлён до 1 сентября 2031 года.Недвижимость и ЖКХНалог при продаже квартиры: когда платить не нужно, как считается НДФЛ и какие вычеты уменьшают суммуНалог с продажи квартиры не платят, если истёк минимальный срок владения — три года для унаследованного, подаренного близким родственником, приватизированного или единственного жилья и пять лет в остальных случаях. Если срок не вышел, НДФЛ считают с разницы между ценой продажи и расходами на покупку либо с суммы дохода свыше миллиона рублей.Недвижимость и ЖКХПереуступка прав по ДДУ: когда она возможна, какие риски у покупателя и как оформить договор уступкиПереуступка прав по ДДУ возможна только после полной оплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на покупателя и только до подписания передаточного акта. Договор уступки регистрируется в Росреестре, права по счёту эскроу переходят к новому дольщику автоматически. Разбираем проверку продавца и застройщика, согласие банка и налог с продажи прав.Недвижимость и ЖКХКак оспорить кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка и снизить налогЧтобы снизить кадастровую стоимость, закажите отчёт об оценке рыночной стоимости объекта и подайте заявление в бюджетное учреждение субъекта, которое определяет кадастровую стоимость. Срок подачи — шесть месяцев с даты, на которую проведена оценка. Учреждение рассматривает заявление тридцать дней, его решение оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства.Недвижимость и ЖКХКак оспорить решение общего собрания СНТ: основания недействительности, срок шесть месяцев и порядок подачи искаРешение общего собрания СНТ оспаривают в районном суде по месту нахождения товарищества в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали о нём, но не позднее двух лет с момента, когда сведения стали общедоступными. Разбираем, чем ничтожное решение отличается от оспоримого, как доказать отсутствие кворума и нарушение порядка уведомления, и что делать со взносами, начисленными по спорному протоколу.
В сделках с недвижимостью почти все проблемы закладываются до подписания. Проверяют выписку из ЕГРН на актуальную дату, основание права продавца, наличие зарегистрированных лиц, согласие супруга, обременения и признаки банкротства продавца. Аванс или задаток передают только по письменному соглашению, где ясно указано, что происходит с деньгами при отказе каждой стороны.
Второй большой блок — ущерб и эксплуатация. При заливе решает акт: его составляет управляющая организация, и чем раньше он подписан, тем меньше поводов оспорить причину. К акту добавляют фотографии, видео и независимую оценку, а требование к виновнику заявляют письменной претензией.
Третий блок — статус объекта: перепланировка, самовольная постройка, доли в квартире, границы участка, выселение и снятие с регистрационного учёта. По общему правилу на защиту нарушенного права даётся три года, но по спорам о границах и о выселении сроки считаются иначе. Ниже — разборы каждой из ситуаций.