Налог при продаже квартиры: когда платить не нужно, как считается НДФЛ и какие вычеты уменьшают сумму

Налог с продажи квартиры платят не всегда. Если к дате сделки истёк минимальный срок владения — три года для унаследованного, подаренного близким родственником, приватизированного или единственного жилья и пять лет для остального, — доход полностью освобождён от НДФЛ, декларацию подавать не нужно, и никакие документы в инспекцию не сдаются (ст. 217.1 НК РФ).

Если срок не вышел, налог всё равно часто оказывается нулевым: доход разрешено уменьшить либо на расходы по покупке этой же квартиры, либо на имущественный вычет в 1 млн рублей. Разбираем, как правильно посчитать срок владения в разных ситуациях, какой способ уменьшения выгоднее, как работает правило 70 % кадастровой стоимости, кто освобождён от налога независимо от срока и в какие даты подать декларацию и заплатить.

Что говорит закон

Продажа квартиры — это доход физического лица, и он в общем случае облагается НДФЛ. Однако Налоговый кодекс содержит несколько норм, которые в большинстве бытовых сделок сводят налог к нулю.

Статья 217.1 НК РФ устанавливает освобождение от налога по сроку владения. Пункт 4 задаёт общее правило — пять лет. Пункт 3 перечисляет случаи, когда достаточно трёх лет: жильё получено по наследству, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, передано учредителю личным фондом, а также если на дату продажи у налогоплательщика нет в собственности другого жилого помещения. Пункт 2 уточняет, как считать срок для новостроек.

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ — отдельное освобождение для семей с двумя и более детьми. Оно не зависит от срока владения, но требует выполнения нескольких условий одновременно.

Статья 220 НК РФ даёт два взаимоисключающих способа уменьшить доход: имущественный вычет в фиксированном размере 1 млн рублей для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и земельных участков (пп. 1 п. 2) либо вычет в сумме фактических документально подтверждённых расходов на приобретение этого объекта (пп. 2 п. 2). Для иного имущества — гаражей, машино-мест, нежилых помещений, автомобилей — фиксированный вычет составляет 250 тыс. рублей.

Статья 214.10 НК РФ вводит защиту от занижения цены в договоре. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости объекта, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года регистрации перехода права, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доход для целей налога принимается равным этой величине — 70 % кадастровой стоимости.

Пункт 1.1 статьи 224 НК РФ определяет ставку: 13 %, если сумма налоговых баз за год составляет 2,4 млн рублей или менее, и 15 % с части, превышающей 2,4 млн рублей.

Статьи 228 и 229 НК РФ обязывают продавца самостоятельно исчислить налог, подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Пункт 4 ст. 229 разрешает не подавать декларацию, если доход от продажи не превышает размер вычета.

Как считать минимальный срок владения

Срок владения — самый частый источник ошибок, потому что точка отсчёта зависит от того, как квартира появилась в собственности.

По общему правилу срок исчисляется со дня государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Но есть исключения, которые работают в пользу продавца:

• Наследство. Срок идёт со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства у нотариуса и не с даты регистрации права.
• Новостройка по договору участия в долевом строительстве. Срок считается со дня полной оплаты стоимости объекта по договору, а не с даты акта приёма-передачи или регистрации права (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). То же правило применяется при покупке по уступке прав по ДДУ. Доплата за увеличение площади при определении даты полной оплаты не учитывается.
• Приватизация. Срок идёт с даты регистрации права по договору передачи жилья в собственность.
• Жилищно-строительный кооператив. Срок считается с момента полной выплаты пая и передачи помещения по акту — по наиболее позднему из этих событий.
• Доли в одной квартире, полученные в разное время. Срок владения всей квартирой определяется по дате приобретения первой доли: последующее увеличение доли не начинает срок заново.
• Объединение или раздел объектов. При перепланировке с образованием новых объектов недвижимости, разделе квартиры или объединении двух в одну возникают новые кадастровые номера, и срок владения начинается заново — с даты регистрации нового объекта. Этот момент важно учесть до сделки.

Отдельно про условие «единственное жильё» для трёхлетнего срока. Оно считается выполненным, если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца (и у супруга по совместной собственности) нет другого жилого помещения или доли в нём. При этом не учитывается жильё, купленное в течение 90 календарных дней до даты продажи, — это позволяет сначала приобрести новую квартиру, а потом продать старую без потери льготы.

Пошаговый порядок действий

1. Определите дату начала срока владения. Возьмите выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ с платёжными документами или договор передачи по приватизации. Зафиксируйте точную дату по правилам выше.
2. Проверьте, истёк ли минимальный срок. Если между датой начала владения и датой регистрации перехода права к покупателю прошло больше трёх или пяти лет (по вашему основанию), налог не возникает. Декларация не подаётся, дальнейшие шаги не нужны.
3. Проверьте освобождение для семей с детьми. Если в семье двое и более детей, изучите условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: они дают полное освобождение даже при владении меньше года.
4. Сравните цену договора с 70 % кадастровой стоимости. Закажите выписку о кадастровой стоимости на 1 января года сделки. Если цена продажи ниже, налоговой базой станет величина 70 % кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить, но только до продажи и с учётом момента применения новой величины.
5. Выберите способ уменьшения дохода. Посчитайте налог двумя способами — с вычетом 1 млн рублей и с учётом расходов на покупку — и примените выгодный. Комбинировать оба способа по одному объекту нельзя.
6. Соберите документы о расходах. Договор покупки, платёжные поручения, банковские выписки, расписку продавца, а при новостройке — договор ДДУ и документы об оплате. Без подтверждения расходов останется только фиксированный вычет.
7. Подайте декларацию 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: сведения о сделке уже подгружены из Росреестра, остаётся указать вычет и приложить сканы.
8. Заплатите налог. Срок — до 15 июля того же года. Реквизиты формируются в личном кабинете, платёж проходит через единый налоговый счёт.

Сроки, суммы и госпошлина

Вычет в 1 миллион или расходы на покупку: что выбрать

Выбор между двумя способами — это простой арифметический расчёт, но у каждого есть свои ограничения.

Фиксированный вычет 1 млн рублей применяется без документов о покупке. Он даётся не на объект, а на все проданные за год объекты жилой недвижимости и участки суммарно: если вы продали в одном календарном году две квартиры, миллион делится между ними, а не удваивается. Этот способ выгоден, когда квартира досталась бесплатно — по наследству, в дар, по приватизации — и расходов на её приобретение у вас просто нет.

Вычет в сумме расходов выгоден при перепродаже: вы платите налог только с фактической наценки. Учитываются цена по договору покупки, а также расходы на приобретение прав по ДДУ и достройку при покупке жилья без отделки. Расходы должны быть подтверждены договором и платёжными документами; при покупке у физического лица расписка продавца о получении денег обязательна.

Есть несколько важных правил применения расходов, которые часто упускают:

• Наследство и дар. При продаже жилья, полученного в наследство или в дар, можно учесть расходы, которые понёс наследодатель или даритель на приобретение этого объекта, если сам наследник или одаряемый такой вычет не использовал. Это прямо предусмотрено пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
• Дар не от близкого родственника. Если при получении квартиры в дар вы заплатили НДФЛ со стоимости подарка, эту сумму дохода можно учесть в составе расходов при последующей продаже.
• Долевая собственность. Фиксированный вычет распределяется между совладельцами пропорционально долям, если квартира продаётся как единый объект одним договором. Если каждый собственник продаёт свою долю отдельным договором как самостоятельный объект, каждый вправе применить вычет в полном размере. Подробнее о механике таких сделок — в статье продажа и выкуп доли в квартире.

Частые ошибки продавцов

Ошибка 1. Считать срок владения от даты акта приёма-передачи новостройки. Для ДДУ срок идёт со дня полной оплаты, и разница часто составляет полтора-два года. Из-за этой ошибки люди либо переплачивают налог, либо, наоборот, ошибочно считают себя освобождёнными и получают требование от инспекции.

Ошибка 2. Занижать цену в договоре. Правило 70 % кадастровой стоимости делает такое занижение бессмысленным: инспекция всё равно пересчитает доход. Кроме того, покупатель в будущем сможет учесть в расходах только заниженную сумму, а при споре о расторжении сделки возврату подлежит именно цена договора — риск ложится на обе стороны.

Ошибка 3. Не подавать декларацию при нулевом налоге. Если срок владения не истёк, декларация обязательна даже тогда, когда после вычета или учёта расходов налог равен нулю. Исключение одно — доход не превышает размер вычета (п. 4 ст. 229 НК РФ). Во всех прочих случаях за неподанную декларацию начисляется штраф минимум 1000 рублей.

Ошибка 4. Делить миллион неправильно при продаже нескольких объектов. Вычет 1 млн рублей — лимит на календарный год по всем объектам жилой недвижимости. Если в планах продать две квартиры, часто выгоднее развести сделки по разным календарным годам.

Ошибка 5. Терять документы о покупке. Через пять-семь лет найти платёжку или расписку бывает невозможно, а без них остаётся только фиксированный вычет. Договор, платёжные документы и расписку продавца стоит хранить всё время владения жильём и ещё три года после продажи. Что именно собирать при покупке, описано в статье покупка квартиры: риски и проверка.

Ошибка 6. Путать льготу для семей с детьми с общим правилом. Освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ работает только при выполнении всех условий сразу. Если новое жильё куплено меньшей площади и меньшей кадастровой стоимости, льготы не будет, даже когда в семье трое детей.

Освобождение для семей с двумя и более детьми

Эта льгота снимает налог полностью и не зависит от срока владения. Но условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ должны выполняться одновременно, и проверять их нужно до сделки, а не после.

Условия следующие. В семье двое и более детей, не достигших 18 лет, либо до 24 лет при обучении по очной форме; с 2026 года учитываются также недееспособные дети независимо от возраста. Налогоплательщик (либо его супруг, либо сами дети) в году продажи или не позднее 30 апреля следующего года приобрели другое жилое помещение либо полностью оплатили стоимость по ДДУ. Новое жильё превышает проданное по общей площади или по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей. И наконец, на дату регистрации перехода права собственности членам семьи в совокупности не принадлежит более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение, общая площадь которого больше приобретаемого.

Льгота распространяется на комнату, квартиру, жилой дом, часть квартиры или дома и доли в них и применяется к доходам каждого из супругов и детей, если объект был в общей собственности.

Нерезиденты и особые ситуации

Налоговый резидент — человек, находившийся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев; статус определяется по итогам календарного года, в котором получен доход. Для нерезидентов ставка по доходам от продажи имущества составляет 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ), а вычеты и учёт расходов по ст. 220 НК РФ не применяются. При этом освобождение по сроку владения из ст. 217.1 НК РФ действует и для нерезидентов.

Ещё несколько частых ситуаций. Если квартира в общей совместной собственности супругов, срок владения для каждого считается с даты приобретения объекта в браке, независимо от того, на кого оформлено право. Апартаменты и нежилые помещения жилой недвижимостью не считаются: вычет по ним 250 тыс. рублей, трёхлетний срок по единственному жилью не применяется. При продаже участка с домом каждый объект считается по своей дате регистрации, но вычет в 1 млн рублей общий на все жилые объекты и участки за год.

Судебная практика

Большинство споров разрешается не в суде, а в ходе камеральной проверки: инспекция получает данные из Росреестра и направляет требование о пояснениях, после чего вопрос закрывается документами.

Судебные дела чаще касаются даты начала срока владения при разделе, объединении и реконструкции объектов. Суды, как правило, исходят из того, что при образовании нового объекта недвижимости с новым кадастровым номером срок владения начинается с момента регистрации права на этот новый объект, даже если исходное помещение принадлежало продавцу много лет.

Вторая линия практики — подтверждение расходов. Суды принимают не только платёжные поручения, но и расписки, если они содержат данные сторон, сумму, дату и ссылку на договор. При отсутствии любых документов доводы о том, что квартира куплена дороже, чем продана, во внимание не принимаются: бремя доказывания расходов лежит на налогоплательщике.

Третья линия — применение кадастровой стоимости. Суды исходят из того, что используется кадастровая стоимость, подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права; изменение стоимости в течение года по общему правилу на расчёт этого года не влияет. По распределению вычета практика устойчива: миллион — это годовой лимит, а не льгота на объект, и он делится пропорционально долям, когда объект продаётся как единое целое.

Как уменьшить налог законно

Дождитесь истечения минимального срока, если до него остаётся немного: разница между продажей за месяц до срока и через месяц после может составлять сотни тысяч рублей. Разведите сделки по календарным годам, если продаёте два объекта, — каждый год даст свой вычет в 1 млн рублей. Используйте правило 90 дней: купив новую квартиру, вы сохраняете статус единственного жилья по старой, если продадите её в течение 90 календарных дней. Соберите все расходы, а не только цену договора: учитываются суммы по ДДУ, доплаты за увеличение площади, подтверждённые затраты на отделку жилья, купленного без неё. Если в том же году вы купили другое жильё, вычет при покупке по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ заявляется в той же декларации; порядок действий при отказе описан в статье отказ в налоговом вычете.

Занижать цену в договоре, оформлять продажу дарением или «прощать» часть цены распиской не стоит: такие схемы выявляются при камеральной проверке, а последствия — доначисление налога, пени и штраф по ст. 122 НК РФ, вплоть до 40 % при доказанном умысле.

Когда нужен юрист

Большинство ситуаций закрывается самостоятельно: посчитать срок, выбрать вычет и заполнить декларацию в личном кабинете ФНС можно за вечер. Помощь юриста или налогового консультанта оправдана, если:

• квартира прошла через раздел, объединение, реконструкцию или перепланировку и дата начала срока владения неочевидна;
• жильё получено по наследству от нескольких наследодателей или доли приобретались в разное время и разными способами;
• вы претендуете на льготу для семей с двумя детьми и нужно заранее проверить все четыре условия, чтобы не остаться без освобождения после сделки;
• инспекция уже направила требование или акт камеральной проверки с доначислением, и нужно подготовить возражения;
• сделка проходила с использованием материнского капитала, военной ипотеки или бюджетных выплат, и состав расходов требует расчёта;
• вы утратили статус налогового резидента или продаёте российскую недвижимость, находясь за рубежом.

Загрузите договор купли-продажи, документы о приобретении квартиры и выписку из ЕГРН в сервис AI-Юрист: система определит дату начала срока владения, сравнит оба способа уменьшения дохода, рассчитает налог с учётом кадастровой стоимости и подготовит пояснения для инспекции, а юрист центра «ТРИУМФ» проверит расчёт до подачи декларации.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по вашим документам. Актуальность проверена 26.09.2026.